nos últimos 20 anos, uma vez que o sector imobiliário Passou a fazer parte de uma carteira de investimento institucional diversificada, as estratégias de investimento imobiliário expandiram-se por todo o espectro de risco/retorno. As opções de investimento vão desde estratégias de baixo risco/baixa volatilidade, algumas das quais oferecem características quase do tipo obrigacionista, a estratégias de risco mais elevado com características mais semelhantes às do capital de risco ou do investimento tradicional em participações privadas. Tornou-se comum estas estratégias serem categorizadas genericamente como “núcleo”, “núcleo mais” (ou “valor acrescentado”) ou “oportunistas”, dependendo de noções gerais de seu risco relativo.
o gráfico abaixo ilustra a posição relativa de várias estratégias” genéricas ” de investimento em acções ao longo de um espectro de risco e retorno, assumindo que cada estratégia é executada em condições semelhantes de propriedade e mercado de capitais. No entanto, é importante ter em mente que factores como a selecção do mercado, o tipo de propriedade e a qualidade dos activos são fundamentais para uma análise de risco/retorno.
uma estratégia de investimento fundamental é, por definição, de baixo risco. Os principais investidores tendem a adoptar uma abordagem de muito longo prazo em relação ao investimento imobiliário, vendo o imobiliário como um substituto de obrigações com algumas características de diversificação e de cobertura da inflação. Geralmente, não vêem o imobiliário como uma forma de maximizar os rendimentos. Nos mercados imobiliários, as estratégias de base abrangem, em geral, a propriedade directa de activos de alta qualidade, totalmente arrendados, localizados em mercados primários que são bem diversificados do ponto de vista económico e oferecem uma liquidez significativa. Estas cidades são geralmente centros de negócios globais ou capitais nacionais, como Londres ou Paris. Espera-se que grande parte do rendimento do investidor resultante do investimento de base provenha de um nível estável de cash flow actual, com a apreciação do capital a contribuir apenas modestamente para o desempenho global. Normalmente as estratégias principais não são projetadas financeiramente, usando apenas pequenas quantidades de alavancagem, se houver.
na Europa, as principais estratégias de investimento são normalmente executadas por instituições e um pequeno grupo de investidores internacionais de elevado património líquido que operam nos seus mercados nacionais. A oferta de Fundos Próprios de base em oportunidades de base abundantes e verdadeiras tende a operar a taxas de capitalização relativamente baixas. Na maioria dos mercados europeus de serviços de escritório, por exemplo, as taxas de cap típicas para propriedades de base de alta qualidade média 6% e os retornos totais médios estão entre 7% e 9% ao longo de um horizonte temporal de 5 a 7 anos. De um modo geral, o nível de intensidade de gestão necessário para os activos de investimento de base é relativamente baixo. Consequentemente, os investidores europeus que se sentem confortáveis com o ciclo de mercado e a sua capacidade de colher os seus investimentos são susceptíveis de executar directamente estratégias fundamentais, sem misturar instrumentos de investimento, parceiros operacionais locais ou incentivar gestores de investimento com plataformas locais. Dito isto, as práticas de mercado estão a tornar-se muito mais flexíveis e a investigação Imobiliária fundamental está a tornar-se uma parte crítica do processo de investimento. Neste ambiente, é cada vez mais comum ver uma estratégia central a ser implementada por um gestor orientado pela investigação e incentivado. No mercado europeu actual, a investigação de boa qualidade não está amplamente disponível para os investidores e é necessário triangular múltiplas fontes de informação. O acesso à inteligência local “de nível de rua” é uma vantagem competitiva fundamental.
o investimento imobiliário oportunista situa-se no outro extremo do espectro de risco/retorno. Em meados dos anos 90, surgiram estratégias oportunistas, na medida em que muitos investidores procuraram capitalizar o colapso dos mercados imobiliários globais através da aquisição de activos em dificuldades que eram descartados por bancos e outras instituições financeiras. A estratégia agora amadureceu para incluir o financiamento de empresas de exploração imobiliária, aquisição de tipos de propriedade não tradicionais ou especiais, transações de Desenvolvimento, Participação no outsourcing corporativo, arbitragem dos diferenciais de preços entre as oportunidades de mercado público e privado, e transações de locação líquida altamente alavancada.
imóveis oportunistas é uma estratégia de investimento orientada para o retorno, com o capital fluindo para mercados e oportunidades oferecendo os mais altos retornos disponíveis. Os rendimentos visados são normalmente superiores a 20%, com pouco ou nenhum rendimento corrente nos primeiros anos do investimento. Os investidores oportunistas têm uma elevada tolerância ao risco, requisitos limitados de diversificação e um horizonte temporal muito mais curto do que os investidores principais, com períodos de detenção previstos geralmente entre três e cinco anos.
as estratégias Core-plus estão entre núcleo e oportunistas no espectro de risco/retorno. Estas estratégias estão tipicamente associadas a alavancagem moderada, gestão de valor acrescentado (como o desenvolvimento ou a renovação), alguma partilha de propriedade através de uma joint venture ou parceria, ou investimentos imobiliários alternativos, tais como títulos cotados. Um investimento “core plus” proto-típico consistiria na aquisição de um edifício de escritórios mal gerido e multi-inquilinos num grande mercado Metropolitano, utilizando uma alavancagem moderada (cerca de 50%), com o objectivo de renovar e re-alugar o edifício e, em última análise, alcançar uma TIR total em meados da adolescência.
Core-plus é, sem dúvida, a abordagem mais flexível para o investimento, como pode ser diversificada ou de produto concentrado; pode envolver direta de bens ou de valores mobiliários; ele pode ser executado através misturados fundos ou contas separadas; e, com a adequada estruturação, que pode abranger um leque muito mais amplo de ativos do que um típico núcleo de portfólio. A flexibilidade inerente a este tipo de estratégia torna este tipo de estratégia ideal para os investidores que procuram um equilíbrio de diversificação, prémio de retorno e controlo. Como resultado, está a ganhar popularidade entre os investidores norte-americanos que estão a olhar para a Europa, mas também por instituições europeias que procuram aumentar a diversificação investindo fora das suas fronteiras internas. Com efeito, várias instituições europeias estão actualmente a apoiar fundos de investimento como forma de ganhar exposição e experiência fora dos seus mercados nacionais.
os fundos misturados continuam a ser o veículo preferido. A maior parte dos investidores encontra-se numa fase muito precoce da construção de uma estratégia de diversificação que inclui investimentos não nacionais e os montantes de capital a afectar são relativamente pequenos. Ambos estes factores favorecem a combinação de contas. Tal como acontece com qualquer estratégia, uma abordagem combinada core-plus resulta, em geral, em encargos de gestão mais elevados e incentivos ao desempenho back-end para alinhar os interesses do gestor e dos investidores.
apesar de alguma popularidade crescente, o capital de base ainda não está amplamente disponível na maioria dos Mercados Europeus. Historicamente, esta parcela de capital de risco provém de operadores imobiliários empresariais locais, com financiamento concedido por mutuantes locais. No entanto, a internacionalização da actividade bancária, associada à ressaca que muitos mutuantes de menor dimensão ainda têm do último ciclo imobiliário, limitou o fluxo desse financiamento. Investidores oportunistas permanecem em grande parte desinteressados nestas oportunidades por causa de seu tamanho relativamente pequeno e potencial de retorno de meados da adolescência. Ao mesmo tempo, continua a existir uma oferta constante de oportunidades de base mais decorrentes da internacionalização da Europa, da introdução do Euro e das reestruturações empresariais e económicas conexas.
esta combinação de factores leva-nos a acreditar que as estratégias core-plus oferecem actualmente a melhor oportunidade de risco/recompensa para os investidores que consideram os bens imobiliários europeus. Há um número crescente de núcleo-além de oportunidades, com relativamente pouco capital disponível; o tamanho da maioria dos core-além de oportunidades é pequeno o suficiente para permitir que muitos investidores para alcançar modesto diversificação (particularmente através de um fundo de veículo); e a maioria dos mercados Europeus têm tamanho suficiente e profundidade para atrair quantidades crescentes de capital, permitindo, assim, uma adequada liquidez e de opções de saída.
a execução de uma estratégia core-plus é mais complexa e de gestão intensiva do que uma estratégia core. Consequentemente, é importante ter uma presença local estabelecida – incluindo gestão, investigação e inteligência de mercado – em múltiplos mercados.
Simon Martin é director executivo da Curzon Global Partners em Londres
