w ciągu ostatnich 20 lat, ponieważ Nieruchomości stały się akceptowaną częścią zdywersyfikowanego instytucjonalnego portfela inwestycyjnego, strategie inwestowania w nieruchomości rozszerzyły się na całe spektrum ryzyka/zwrotu. Opcje inwestycyjne wahają się obecnie od strategii niskiego ryzyka/niskiej zmienności, z których niektóre oferują CECHY Prawie typu Obligacji, do strategii wyższego ryzyka o cechach bardziej zbliżonych do strategii kapitału podwyższonego ryzyka lub tradycyjnego inwestowania private equity. Powszechne stało się kategoryzowanie tych strategii jako „core”, „core-plus” (lub „wartość dodana”) lub „oportunistyczne”, w zależności od ogólnych pojęć ich względnego ryzyka.
Poniższy wykres ilustruje względną pozycję różnych „ogólnych” strategii inwestycji kapitałowych w spektrum ryzyka i zwrotu, przy założeniu, że każda strategia jest realizowana w podobnych warunkach na rynku nieruchomości i rynku kapitałowym. Ważne jest jednak, aby pamiętać, że czynniki takie jak wybór rynku, rodzaj nieruchomości i jakość aktywów mają kluczowe znaczenie dla analizy ryzyka/zwrotu.
podstawowa strategia inwestycyjna jest z definicji mało ryzykowna. Inwestorzy główni mają tendencję do bardzo długoterminowego podejścia do inwestycji w nieruchomości, postrzegając nieruchomości jako substytut obligacji z pewnymi cechami dywersyfikacji i zabezpieczenia przed inflacją. Zazwyczaj nie postrzegają nieruchomości jako sposobu na maksymalizację zysków. Na rynkach nieruchomości podstawowe strategie obejmują zasadniczo bezpośrednie posiadanie wysokiej jakości, w pełni wynajętych aktywów zlokalizowanych na rynkach pierwotnych, które są dobrze zdywersyfikowane ekonomicznie i oferują znaczną płynność. Miasta te są zazwyczaj globalnymi centrami biznesowymi lub stolicami krajowymi, takimi jak Londyn lub Paryż. Oczekuje się, że znaczna część zwrotu inwestora z inwestycji podstawowej będzie pochodzić ze stabilnego poziomu bieżących przepływów pieniężnych, a aprecjacja kapitału tylko w niewielkim stopniu przyczyni się do ogólnych wyników. Zazwyczaj podstawowe strategie nie są projektowane finansowo, wykorzystując tylko niewielkie kwoty dźwigni finansowej, jeśli w ogóle.
w Europie podstawowe strategie inwestycyjne są powszechnie realizowane przez instytucje i niewielką grupę międzynarodowych inwestorów o wysokiej wartości netto działających na rynkach krajowych. Podaż kapitału podstawowego w postaci obfitych i prawdziwie podstawowych możliwości handlowych ma tendencję do handlu przy stosunkowo niskich stopach kapitalizacji. Na przykład na większości europejskich rynków biurowych typowe stopy kapitalizacji dla wysokiej jakości nieruchomości biurowych wynoszą średnio 6% , a średni całkowity zwrot wynosi od 7% do 9% w okresie 5-7 lat.
Ogólnie rzecz biorąc, poziom intensywności zarządzania wymagany dla podstawowych aktywów inwestycyjnych jest stosunkowo niski. W związku z tym inwestorzy europejscy, którzy czują się dobrze z cyklem rynkowym i zdolnością do pozyskania inwestycji, prawdopodobnie realizują podstawowe strategie bezpośrednio, bez mieszania się instrumentów inwestycyjnych, lokalnych partnerów operacyjnych lub zachęcających zarządzających inwestycjami do korzystania z lokalnych platform. Mimo to praktyki rynkowe stają się coraz bardziej elastyczne, a fundamentalne badania rynku nieruchomości stają się kluczowym elementem procesu inwestycyjnego. W tym środowisku coraz częściej zdarza się, że podstawowa strategia jest wdrażana przez menedżera kierującego się badaniami i zachęcającego do działania. Na dzisiejszym rynku europejskim dobrej jakości badania nie są powszechnie dostępne dla inwestorów i konieczne jest triangulacja wielu źródeł informacji. Dostęp do lokalnej inteligencji „na poziomie ulicy” jest kluczową przewagą konkurencyjną.
oportunistyczne inwestowanie w nieruchomości jest na drugim końcu spektrum ryzyka/zwrotu. Strategie oportunistyczne rozwinęły się w połowie lat 90., gdy wielu inwestorów starało się wykorzystać załamanie światowych rynków nieruchomości, nabywając aktywa o trudnej sytuacji, które zostały odrzucone przez banki i inne instytucje finansowe. Strategia ta dojrzała do finansowania spółek działających na rynku nieruchomości, nabycia nieruchomości nietradycyjnych lub specjalistycznych, transakcji deweloperskich, udziału w outsourcingu korporacyjnym, arbitrażu różnic cenowych między możliwościami rynku publicznego i prywatnego oraz wysoce lewarowanych transakcji najmu netto.
Nieruchomości oportunistyczne to strategia inwestycyjna oparta na zwrocie, z kapitałem płynącym na rynki i możliwościami oferującymi najwyższe dostępne zwroty. Ukierunkowane zyski zazwyczaj przekraczają 20%, przy niewielkim, jeśli w ogóle, bieżącym dochodzie we wczesnych latach inwestycji. Inwestorzy oportunistyczni charakteryzują się wysoką tolerancją na ryzyko, ograniczonymi wymogami dywersyfikacji i znacznie krótszym horyzontem czasowym niż inwestorzy główni, przy czym przewidywane okresy utrzymywania wynoszą zazwyczaj od trzech do pięciu lat.
strategie Core-plus leżą pomiędzy core i oportunistyczne w zakresie ryzyka/zwrotu. Strategie te są zazwyczaj związane z umiarkowaną dźwignią finansową, zarządzaniem wartością dodaną (np. przebudową lub ponowną dzierżawą), pewnym podziałem własności poprzez wspólne przedsięwzięcie lub partnerstwo lub alternatywne inwestycje w nieruchomości, takie jak notowane na giełdzie papiery wartościowe. Typową inwestycją core-plus byłoby nabycie słabo zarządzanego budynku biurowego z wieloma najemcami na dużym rynku metropolitalnym, przy wykorzystaniu umiarkowanej dźwigni finansowej (około 50%), w celu renowacji i ponownego najmu budynku, a ostatecznie osiągnięcia całkowitej IRR w średnim wieku.
Core-plus jest niewątpliwie najbardziej elastycznym podejściem do inwestycji, ponieważ może być zdywersyfikowany lub skoncentrowany na produkcie; może obejmować Bezpośrednie aktywa lub papiery wartościowe; może być realizowany za pośrednictwem połączonych funduszy lub oddzielnych rachunków; i, przy odpowiedniej strukturze, może obejmować znacznie szerszy zakres aktywów niż typowy portfel podstawowy. Jego
nieodłączna elastyczność sprawia, że ten rodzaj strategii idealnie nadaje się dla inwestorów poszukujących równowagi między dywersyfikacją, premią z tytułu zwrotu i kontrolą. W rezultacie zyskuje na popularności wśród inwestorów z USA, którzy patrzą na Europę, ale także przez instytucje europejskie, które dążą do zwiększenia dywersyfikacji poprzez inwestowanie poza granicami kraju. W rzeczywistości kilka instytucji europejskich wspiera obecnie fundusze inwestycyjne jako sposób na zdobycie ekspozycji i Doświadczenia poza ich rynkami krajowymi.
wspólne fundusze pozostają preferowanym pojazdem. Większość inwestorów znajduje się na bardzo wczesnym etapie budowy strategii dywersyfikacji, która obejmuje inwestycje zagraniczne, a kwoty zaangażowanego kapitału są stosunkowo niewielkie. Oba te czynniki sprzyjają łączeniu rachunków. Podobnie jak w przypadku każdej strategii, połączone podejście core-plus zwykle skutkuje wyższymi opłatami za zarządzanie i zachętami do wydajności zaplecza, aby dopasować interesy menedżerów i inwestorów.
pomimo pewnego wzrostu popularności, kapitał core-plus nadal nie jest powszechnie dostępny na większości rynków europejskich. W przeszłości ta transza kapitału podwyższonego ryzyka pochodziła od lokalnych przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości, a finansowanie zapewniali lokalni kredytodawcy. Jednak umiędzynarodowienie działalności bankowej, w połączeniu z kacem, który nadal ma wielu mniejszych kredytodawców z ostatniego cyklu obrotu nieruchomościami, ograniczyło przepływ takiego finansowania. Inwestorzy oportunistyczni pozostają w dużej mierze niezainteresowani tymi możliwościami ze względu na ich stosunkowo niewielkie rozmiary i potencjał zwrotu w wieku średnim. Jednocześnie stale pojawiają się nowe możliwości wynikające z umiędzynarodowienia Europy, wprowadzenia Euro oraz związanej z tym restrukturyzacji przedsiębiorstw i gospodarki.
ta kombinacja czynników sprawia, że jesteśmy przekonani, że strategie core-plus oferują obecnie najlepszą szansę na ryzyko/nagrodę dla inwestorów rozważających europejskie nieruchomości. Rośnie liczba możliwości core-plus, przy stosunkowo niewielkim dostępnym kapitale; wielkość większości możliwości core-plus jest na tyle mała, że wielu inwestorów może osiągnąć niewielką dywersyfikację (w szczególności poprzez instrument funduszy); a większość rynków europejskich ma wystarczającą wielkość i głębokość, aby przyciągnąć coraz większe kwoty kapitału, co pozwala na odpowiednią płynność i opcje wyjścia.
realizacja strategii core-plus jest bardziej złożona i wymagająca zarządzania niż strategia podstawowa. W związku z tym ważne jest, aby mieć ugruntowaną obecność lokalną – w tym zarządzanie, badania i badania rynku – na wielu rynkach.
Simon Martin jest dyrektorem wykonawczym w Curzon Global Partners w Londynie
