de afgelopen 20 jaar zijn de strategieën voor beleggingen in onroerend goed uitgebreid over het gehele risico/rendement spectrum, aangezien vastgoed een geaccepteerd onderdeel is geworden van een gediversifieerde institutionele beleggingsportefeuille. De beleggingsopties variëren nu van strategieën met een laag risico/lage volatiliteit, waarvan sommige bijna obligatie-achtige kenmerken hebben, tot strategieën met een hoger risico met kenmerken die meer lijken op die van durfkapitaal of traditionele private equitybeleggingen. Het is gebruikelijk geworden dat deze strategieën algemeen worden gecategoriseerd als “core”, “core-plus” (of “value-added”) of “opportunistisch”, afhankelijk van algemene noties van hun relatieve risico.
het onderstaande diagram illustreert de relatieve positie van verschillende “generieke” beleggingsstrategieën met een spectrum van risico ‘ s en opbrengsten, ervan uitgaande dat elke strategie onder vergelijkbare omstandigheden op de vastgoedmarkt en de kapitaalmarkt wordt uitgevoerd. Het is echter belangrijk om in gedachten te houden dat factoren zoals marktselectie, vastgoedtype en activakwaliteit van cruciaal belang zijn voor een risico/rendement-analyse.
een kernbeleggingsstrategie is per definitie een laag risico. Kernbeleggers hebben de neiging om vastgoedbeleggingen op zeer lange termijn te benaderen en zien onroerend goed als een obligatievervanger met enige diversificatie-en inflatieafdekkingskenmerken. Over het algemeen zien ze onroerend goed niet als een manier om het rendement te maximaliseren. Op de vastgoedmarkten omvatten de kernstrategieën over het algemeen de directe eigendom van hoogwaardige, volledig geleasede activa op primaire markten die economisch goed gediversifieerd zijn en aanzienlijke liquiditeit bieden. Deze steden zijn meestal wereldwijde zakelijke hubs of nationale hoofdsteden, zoals Londen of Parijs. Verwacht wordt dat een groot deel van het rendement van de kernbelegging van de investeerder afkomstig zal zijn van een stabiel niveau van de huidige cashflow, waarbij de waardevermeerdering slechts in geringe mate bijdraagt tot de algemene prestaties. Typisch kernstrategieën zijn niet financieel ontworpen, met behulp van slechts kleine hoeveelheden leverage, indien van toepassing.
in Europa worden de belangrijkste beleggingsstrategieën gewoonlijk uitgevoerd door instellingen en een kleine groep internationale beleggers met een hoog vermogen die actief zijn op hun binnenlandse markten. Het aanbod van basisvermogen in ruime en echte kernkansen neigt naar handel tegen relatief lage kapitalisatiepercentages. In de meeste Europese kantoormarkten bijvoorbeeld bedraagt het gemiddelde maximumpercentage voor kerneigenschappen van hoge kwaliteit gemiddeld 6% en ligt het gemiddelde totale rendement tussen 7% en 9% over een tijdshorizon van 5 tot 7 jaar.
over het algemeen is de voor kernbeleggingsactiva vereiste beheersintensiteit relatief laag. Bijgevolg zullen Europese beleggers die zich op hun gemak voelen met de marktcyclus en hun vermogen om hun beleggingen te oogsten, waarschijnlijk kernstrategieën rechtstreeks uitvoeren, zonder gemengde investeringsvehikels, lokale operationele partners of stimuleringsmanagers met lokale platforms. Dat gezegd hebbende, marktpraktijken worden veel flexibeler en fundamenteel vastgoedonderzoek wordt een cruciaal onderdeel van het investeringsproces. In deze omgeving komt het steeds vaker voor dat een kernstrategie wordt uitgevoerd door een op onderzoek gebaseerde, stimulerende manager. Op de huidige Europese markt is onderzoek van goede kwaliteit niet algemeen beschikbaar voor beleggers en is het noodzakelijk om meerdere informatiebronnen te trianguleren. Toegang tot lokale informatie op straatniveau is een belangrijk concurrentievoordeel.
opportunistische investeringen in onroerend goed bevinden zich aan de andere kant van het risico/rendementsspectrum. In het midden van de jaren negentig ontstonden opportunistische strategieën, omdat veel beleggers probeerden te profiteren van de ineenstorting van de wereldwijde vastgoedmarkten door noodlijdende activa te verwerven die door banken en andere financiële instellingen werden afgestoten. De strategie is inmiddels uitgegroeid tot de financiering van vastgoedexploitanten, de verwerving van niet-traditionele of gespecialiseerde vastgoedtypes, ontwikkelingstransacties, deelname aan bedrijfsuitbesteding, arbitrage van prijsverschillen tussen publieke en private marktkansen en netto-leasetransacties met een hoge hefboom.
opportunistisch Vastgoed is een rendementgedreven beleggingsstrategie, waarbij kapitaal naar markten stroomt en kansen het hoogst beschikbare rendement bieden. Het beoogde rendement bedraagt doorgaans meer dan 20%, met weinig of geen lopende inkomsten in de eerste jaren van de investering. Opportunistische beleggers hebben een hoge risicotolerantie, beperkte diversificatievereisten en een veel kortere tijdshorizon dan de kernbeleggers, met verwachte houdingsperioden in het algemeen in de Orde van drie tot vijf jaar.
Core-plus strategieën liggen tussen core en opportunistische op het risico / rendement spectrum. Deze strategieën worden meestal geassocieerd met matige hefboomwerking, beheer van de toegevoegde waarde (zoals herontwikkeling of re-tenanting), een deel van de eigendom zoals door middel van een joint venture of partnerschap, of alternatieve vastgoedbeleggingen zoals beursgenoteerde effecten. Een proto-typische kern-plus-investering zou de aankoop zijn van een onderbeheer, multi-tenant kantoorgebouw in een grote metropolitane markt, gebruik makend van matige hefboomwerking (ongeveer 50%), met als doel het gebouw te renoveren en opnieuw te leasen en uiteindelijk een totale IRR in het midden van de tienerjaren te bereiken.
Core-plus is ongetwijfeld de meest flexibele benadering van beleggingen, aangezien deze gediversifieerd of productgericht kunnen zijn; het kan directe activa of effecten omvatten; het kan worden uitgevoerd via gemengde fondsen of afzonderlijke rekeningen; en, met een passende structurering, kan het een veel breder scala aan activa omvatten dan een typische core-portefeuille. Dankzij de inherente flexibiliteit van
is dit type strategie bij uitstek geschikt voor investeerders die een evenwicht zoeken tussen diversificatie, rendementspremie en controle. Als gevolg daarvan wint het aan populariteit bij Amerikaanse investeerders die naar Europa kijken, maar ook bij Europese instellingen die streven naar meer diversificatie door te investeren buiten hun binnenlandse grenzen. Verschillende Europese instellingen ondersteunen momenteel beleggingsfondsen als een manier om blootstelling en ervaring buiten hun binnenlandse markten op te doen.
gemengde fondsen blijven het voorkeursmiddel. De meeste investeerders bevinden zich in een zeer vroeg stadium van de ontwikkeling van een diversificatiestrategie die ook buitenlandse investeringen omvat, en de bedragen die worden vastgelegd zijn relatief klein. Beide factoren begunstigen gemengde rekeningen. Zoals het geval is met elke strategie, resulteert een gemengde core-plus-aanpak in het algemeen in hogere beheerskosten en prestatieprikkels om de belangen van managers en beleggers op elkaar af te stemmen.
ondanks de toegenomen populariteit is core plus-kapitaal nog steeds niet op grote schaal beschikbaar op de meeste Europese markten. In het verleden is deze tranche risicokapitaal afkomstig van lokale ondernemende vastgoedexploitanten, met financiering door lokale kredietverstrekkers. De internationalisering van de bankactiviteiten, in combinatie met de kater die veel kleinere kredietverstrekkers nog hebben van de laatste vastgoedcyclus, heeft de stroom van dergelijke financiering echter beperkt. Opportunistische beleggers blijven grotendeels ongeà nteresseerd in deze kansen vanwege hun relatief kleine omvang en mid-Tieners rendement potentieel. Tegelijkertijd blijft het aanbod van kern-plus-mogelijkheden als gevolg van de internationalisering van Europa, de invoering van de Euro en de daarmee verband houdende bedrijfs-en economische herstructurering gestaag toenemen.
deze combinatie van factoren doet ons geloven dat kern-plus-strategieën momenteel de beste risico/beloning-kans bieden voor beleggers die Europees Vastgoed overwegen. Er is een groeiend aantal core-plus-mogelijkheden, met relatief weinig beschikbaar kapitaal; de omvang van de meeste core-plus-mogelijkheden is klein genoeg om veel beleggers in staat te stellen een bescheiden diversificatie te realiseren (met name door middel van een fondsvehikel); en de meeste Europese markten hebben voldoende omvang en diepte om steeds meer kapitaal aan te trekken, waardoor voldoende liquiditeit en exitmogelijkheden mogelijk zijn.
de uitvoering van een kern-plus-strategie is complexer en beheersintensiever dan een kernstrategie. Daarom is het belangrijk om een gevestigde lokale aanwezigheid te hebben – met inbegrip van management, onderzoek en marktinformatie – op meerdere markten. Simon Martin is uitvoerend directeur bij Curzon Global Partners in Londen
