i løpet av de siste 20 årene, da eiendomsmegling har blitt en akseptert del av en diversifisert institusjonell investeringsportefølje, har strategier for investering i fast eiendom utvidet seg over hele risiko/avkastningsspekteret. Investeringsalternativer varierer nå fra strategier med lav risiko/lav volatilitet, hvorav noen tilbyr nesten obligasjonstype egenskaper, til strategier med høyere risiko med egenskaper som er mer lik risikokapital eller tradisjonelle private equity-investeringer. Det har blitt vanlig at disse strategiene kategoriseres generelt som «kjerne», «kjerne-pluss» (eller «verdiøkende») eller «opportunistisk», avhengig av generelle forestillinger om deres relative risiko.
diagrammet nedenfor illustrerer den relative posisjonen til ulike» generiske » aksjeinvesteringsstrategier langs et spekter av risiko og avkastning, forutsatt at hver strategi utføres under lignende eiendoms-og kapitalmarkedsforhold. Det er imidlertid viktig å huske på at faktorer som markedsvalg, eiendomstype og aktivakvalitet er kritiske for en risiko/avkastningsanalyse.
en kjerneinvesteringsstrategi er per definisjon lav risiko. Kjerneinvestorer har en tendens til å ta en veldig langsiktig tilnærming til eiendomsinvestering, og ser på fast eiendom som en obligasjonserstatning med noen diversifisering og inflasjonssikringsegenskaper. De ser vanligvis ikke fast eiendom som en måte å maksimere avkastningen på. I eiendomsmarkedene omfatter kjernestrategier generelt direkte eierskap av høy kvalitet, fullt leide eiendeler lokalisert i primærmarkeder som er godt diversifisert økonomisk og som gir betydelig likviditet. Disse byene er vanligvis globale forretningshubber eller nasjonale hovedsteder, Som London eller Paris. Det forventes at mye av investorens avkastning fra kjerneinvesteringer kommer fra et stabilt nivå av nåværende kontantstrøm, med kapitalvekst som bare bidrar beskjedent til total ytelse. Vanligvis er kjernestrategier ikke økonomisk konstruert, med bare små mengder innflytelse, hvis noen.
i Europa blir kjerneinvesteringsstrategier ofte utført av institusjoner og en liten gruppe internasjonale investorer med høy nettoverdi som opererer i sine hjemmemarkeder. Tilførselen av kjernekapital i rikelig og sanne kjernemuligheter har en tendens til å handle til relativt lave kapitaliseringsrenter. I De Fleste europeiske kontormarkeder, for eksempel, typiske cap priser for høy kvalitet kjerne egenskaper gjennomsnittlig 6% og gjennomsnittlig total avkastning er mellom 7% og 9% over en 5-til 7-års tidshorisont.
generelt er styringsintensiteten som kreves for kjerneinvesteringer relativt lav. Følgelig Vil Europeiske investorer som er komfortable med markedssyklusen og deres evne til å høste sine investeringer, sannsynligvis utføre kjernestrategier direkte, uten å blande investeringskjøretøyer, lokale driftspartnere eller incentiviserte investeringsforvaltere med lokale plattformer. Når det er sagt, blir markedspraksis mye mer fleksibel og grunnleggende eiendomsforskning blir en kritisk del av investeringsprosessen. I dette miljøet er det stadig vanligere å se en kjernestrategi som implementeres av en forskningsdrevet, incentivisert leder. I Dagens Europeiske marked er god kvalitetsforskning ikke allment tilgjengelig for investorer, og det er nødvendig å triangulere flere kilder til informasjon. Tilgang til lokal» street-level » intelligens er en viktig konkurransefortrinn.
Opportunistiske real estate investing er i den andre enden av risiko / avkastning spekteret. Opportunistiske strategier brøt ut på midten av 1990-tallet, da mange investorer forsøkte å kapitalisere på sammenbruddet av de globale eiendomsmarkedene ved å anskaffe distressed eiendeler som ble kastet av banker og andre finansinstitusjoner. Strategien har nå modnet til å omfatte finansiering av eiendomsoperatører, oppkjøp av ikke-tradisjonelle eller spesialiserte eiendomstyper, utviklingstransaksjoner, deltakelse i bedriftens outsourcing, voldgift av prisforskjeller mellom offentlige og private markedsmuligheter, og høyt utnyttede netto leietransaksjoner.
Opportunistisk eiendom er en avkastningsdrevet investeringsstrategi, med kapital som strømmer til markeder og muligheter som gir høyest mulig avkastning. Målrettet avkastning er vanligvis over 20%, med lite om noen nåværende inntekt i de tidlige årene av investeringen. Opportunistiske investorer har en høy toleranse for risiko, begrensede diversifiseringskrav og en mye kortere tidshorisont enn kjerneinvestorer, med forventede holdingsperioder generelt i størrelsesorden tre til fem år.
Kjerne-pluss strategier ligger mellom kjerne og opportunistiske på risiko / retur spekteret. Disse strategiene er vanligvis forbundet med moderat innflytelse, verdiskapende ledelse (for eksempel ombygging eller re-tenanting), noe deling av eierskap som gjennom et joint venture eller partnerskap, eller alternative eiendomsinvesteringer som børsnoterte verdipapirer. En proto-typisk core-plus investering ville være oppkjøpet av en understyrt, multi-leietaker kontorbygning i et større storbymarked, utnytte moderat innflytelse (rundt 50%), med sikte på å renovere og re-leasing bygningen og til slutt oppnå en total IRR i midten av tenårene.
Core-plus er utvilsomt den mest fleksible tilnærmingen til investering, da den kan diversifiseres eller produktfokuseres; det kan innebære direkte eiendeler eller verdipapirer; det kan utføres via blandede midler eller separate kontoer; og med passende strukturering kan den omfatte et mye bredere spekter av eiendeler enn en typisk kjerneportefølje. Dens
iboende fleksibilitet gjør denne typen strategi ideell for investorer som søker en balanse mellom diversifisering, returpremie og kontroll. Som et resultat blir det stadig mer populært blant amerikanske investorer som ser På Europa, men Også Av Europeiske institusjoner som ønsker å øke diversifiseringen ved å investere utenfor sine hjemlige grenser. Faktisk støtter Flere Europeiske institusjoner for tiden investeringsfond som en måte å få eksponering og erfaring utenfor sine hjemmemarkeder.
Sammenslåtte midler forblir det foretrukne kjøretøyet. De fleste investorer er i de tidlige stadiene av å bygge en diversifiseringsstrategi som inkluderer ikke-innenlandske investeringer, og mengden kapital som begås er relativt liten. Begge disse faktorene favoriserer blandede kontoer. Som det er tilfelle med enhver strategi, resulterer en blandet core-plus-tilnærming generelt i høyere administrasjonskostnader og back-end ytelsesinsentiver for å justere leder-og investorinteresser.
til tross for noe økt popularitet, er core-plus capital fortsatt ikke allment tilgjengelig i De Fleste Europeiske markeder. Historisk sett har denne transjen av risikokapital kommet fra lokale entreprenørskapsoperatører, med finansiering fra lokale långivere. Men internasjonaliseringen av bankaktiviteten, kombinert med bakruset som mange mindre långivere fortsatt har fra den siste eiendomssyklusen, har begrenset strømmen av slik finansiering. Opportunistiske investorer forblir stort sett uinteressert i disse mulighetene på grunn av deres relativt små størrelse og mid-teens returpotensial. Samtidig fortsetter det å være en jevn tilførsel av kjerne-pluss muligheter som følge av internasjonalisering Av Europa, innføring Av Euro og tilhørende bedrifts-og økonomisk restrukturering.
denne kombinasjonen av faktorer fører oss til å tro at core-plus-strategier for tiden tilbyr den beste risiko / belønningsmuligheten for investorer som vurderer Europeisk eiendom. Det er et økende antall kjerne-pluss muligheter, med relativt lite tilgjengelig kapital; størrelsen på de fleste kjerne-pluss muligheter er liten nok til at mange investorer kan oppnå beskjeden diversifisering( spesielt gjennom et fondskjøretøy); og de Fleste Europeiske markeder har tilstrekkelig størrelse og dybde for å tiltrekke seg økende mengder kapital, og dermed tillate tilstrekkelig likviditet og utgangsalternativer.
gjennomføringen av en core-plus-strategi er mer kompleks og ledelsesintensiv enn en kjernestrategi. Derfor er det viktig å ha en etablert lokal tilstedeværelse – inkludert ledelse, forskning og markedsintelligens – i flere markeder.
Simon Martin er administrerende direktør I Curzon Global Partners i London
