지난 20 년 동안 부동산이 다양한 기관투자 포트폴리오에서 인정되는 부분이 되면서 부동산 투자 전략은 전체 리스크/수익 스펙트럼에 걸쳐 확대되었습니다. 투자 옵션은 이제 저 위험/저 변동성 전략,그 중 일부는 거의 채권 형 특성을 제공,벤처 캐피탈 또는 전통적인 사모 펀드 투자에 더 가깝다 특성을 가진 고위험 전략에 이르기까지 다양합니다. 이러한 전략은 상대 위험에 대한 일반적인 개념에 따라 일반적으로”핵심”,”핵심 플러스”(또는”부가가치”)또는”기회주의”로 분류되는 것이 일반적입니다.
아래 차트는 각 전략이 유사한 자산 및 자본 시장 조건에서 실행된다고 가정 할 때 위험과 수익의 스펙트럼에 따른 다양한”일반적인”주식 투자 전략의 상대적 위치를 보여줍니다. 그러나 시장 선택,자산 유형 및 자산 건전성과 같은 요소가 위험/수익 분석에 중요하다는 것을 명심하는 것이 중요합니다.
핵심 투자 전략은 정의상 위험이 낮습니다. 핵심 투자자는 부동산 투자를 향해 매우 장기적인 접근 방식을 취할 경향이,일부 다양 화 및 인플레이션 헤지 특성을 가진 채권 대체 부동산을보고. 그들은 반환을 확대하는 방법으로 일반적으로 부동산을 전망하지 않는다. 부동산 시장에서 핵심 전략은 일반적으로 경제적으로 다양 화되고 상당한 유동성을 제공하는 주요 시장에 위치한 고품질의 완전 임대 자산의 직접 소유권을 포함합니다. 이 도시는 일반적으로 글로벌 비즈니스 허브 또는 런던이나 파리와 같은 국가의 수도입니다. 핵심 투자에서 투자자의 반환의 다량이 전반적인 성과에 단 겸손하게 공헌하는 자본 감사와 더불어 현재 현금 유출입의 안정되어 있는 수준에서 올 것으로,예기된다. 전형적으로 중핵 전략은 재정적으로 차입 자본 이용의 단 적은 양을 사용하여 설계하지 않는다,만약에 무엇이든을.
유럽에서,핵심 투자 전략은 일반적으로 기관과 국내 시장에서 운영 높은 순자산 국제 투자자의 작은 그룹에 의해 실행됩니다. 풍부하고 진정한 핵심 기회에서 핵심 자본의 공급은 상대적으로 낮은 자본화 속도로 거래하는 경향이 있습니다. 대부분의 유럽 오피스 시장에서,예를 들어,높은 품질의 핵심 속성에 대한 일반적인 캡 비율은 평균 6%평균 총 수익률은 5~7 년 시간 범위 동안 7%와 9%사이입니다.
일반적으로 핵심 투자 자산에 필요한 관리 강도 수준은 상대적으로 낮습니다. 따라서 시장 사이클과 투자를 수확 할 수있는 능력에 편한 유럽 투자자는 투자 수단,현지 운영 파트너 또는 인센티브 투자 관리자를 현지 플랫폼과 혼합하지 않고 핵심 전략을 직접 실행할 가능성이 높습니다. 즉,시장 관행은 훨씬 더 유연 해지고 있으며 근본적인 부동산 연구는 투자 프로세스의 중요한 부분이되고 있습니다. 이 환경에서는 연구 중심의 인센티브가 부여 된 관리자가 핵심 전략을 구현하는 것이 점점 더 보편화되고 있습니다. 오늘날의 유럽 시장에서 좋은 품질 연구 투자자에 게 널리 사용할 수 없습니다 및 정보의 여러 소스를 삼각 측량 하는 데 필요한. 지역”거리 수준”인텔리전스에 대한 액세스는 핵심 경쟁 우위입니다.
기회주의 부동산 투자는 위험/반환 스펙트럼의 다른 끝에 있다. 1990 년대 중반에 많은 투자자들이 은행 및 기타 금융 기관에 의해 투하되는 고민 자산을 인수함으로써 글로벌 부동산 시장의 붕괴를 활용하려고 노력하면서 기회주의 전략이 급증했습니다. 이 전략은 이제 부동산 운영 회사의 자금 조달,비 전통적 또는 특수 부동산 유형의 인수,개발 거래,기업 아웃소싱 참여,공공 및 민간 시장 기회 간의 가격 차이 차익 거래 및 높은 레버리지 순 임대 거래를 포함하도록 성숙되었습니다.
기회주의적 부동산은 수익 중심의 투자 전략으로,자본이 시장에 유입되고 기회가 가장 높은 수익률을 제공한다. 표적으로 한 반환은 약간에 20%를 초과하여 전형적으로,만약에 투자의 년초안에 어떤 현재 소득 이다. 기회주의 투자자는 위험,제한된 다각화 요구 사항 및 핵심 투자자보다 훨씬 짧은 기간에 대한 높은 내성을 가지고 있으며 일반적으로 3~5 년 범위의 예상 보유 기간이 있습니다.
핵심 플러스 전략은 위험/수익 스펙트럼에서 핵심과 기회주의 사이에 있습니다. 이러한 전략은 일반적으로 적당한 레버리지,부가가치 관리(예:재개발 또는 재 테넌트),합작 투자 또는 파트너십을 통한 소유권 공유 또는 상장 유가 증권과 같은 대체 부동산 투자와 관련이 있습니다. 전형적인 핵심 플러스 투자는 주요 대도시 시장에서 관리되지 않는 멀티 테넌트 오피스 빌딩을 인수하여 건물을 리노베이션 및 재 임대하고 궁극적으로 10 대 중반에 총 임대료를 달성하는 것을 목표로 중간 레버리지(약 50%)를 활용하는 것입니다.
코어 플러스는 의심 할 여지없이 투자에 대한 가장 유연한 접근 방식이며,다양 화되거나 제품에 초점을 맞출 수 있으며,직접 자산이나 유가 증권을 포함 할 수 있으며,혼합 된 펀드 또는 별도의 계정을 통해 실행될 수 있으며,적절한 구조화를 통해 일반적인 핵심 포트폴리오보다 훨씬 광범위한 자산을 포함 할 수 있습니다. 그것의
고유의 유연성은 전략의이 유형은 이상적으로 다양 화의 균형을 추구하는 투자자에 적합하게,프리미엄 및 제어를 반환. 그 결과 유럽을 바라 보는 미국 투자자들뿐만 아니라 국내 국경 밖에서 투자함으로써 다각화를 강화하려는 유럽 기관들 사이에서 인기를 얻고 있습니다. 실제로 몇몇 유럽 기관들은 현재 국내 시장 밖에서 노출과 경험을 얻을 수있는 방법으로 투자 자금을 지원하고 있습니다.
혼합 자금은 선호하는 차량으로 남아 있습니다. 대부분의 투자자들은 비 국내 투자를 포함하는 다각화 전략을 수립하는 초기 단계에 있으며,투입되는 자본의 양은 상대적으로 적습니다. 이 두 가지 요소는 혼합 된 계정을 선호합니다. 어떤 전략의 경우와 마찬가지로,혼합 된 코어 플러스 접근 방식은 일반적으로 관리자와 투자자의 이익을 맞추기 위해 더 높은 관리 비용과 백엔드 성과 인센티브를 초래합니다.
일부 인기가 증가 했음에도 불구하고 코어 플러스 자본은 여전히 대부분의 유럽 시장에서 널리 이용 가능하지 않습니다. 역사적으로,이 위험 자본의 트렌치는 지역 기업 부동산 사업자로부터 왔으며,지역 대출 기관이 제공하는 금융이 있습니다. 그런데,많은 더 작은 대금업자가 마지막 부동산 주기에서 아직도 있는 숙취에 결합되는 은행업무 활동의 국제화는,그런 회계의 교류를 제한했다. 기회주의 투자자는 상대적으로 작은 크기 때문에 이러한 기회에 크게 관심이 없으며 십대 중반은 잠재력을 반환합니다. 동시에 유럽의 국제화,유로화의 도입 및 관련 기업 및 경제 구조 조정에서 발생하는 핵심 플러스 기회의 꾸준한 공급이 계속되고 있습니다.
이러한 요소들의 결합은 코어 플러스 전략이 현재 유럽 부동산을 고려하는 투자자들에게 최고의 위험/보상 기회를 제공한다고 믿게합니다. 상대적으로 작은 가능한 자본 코어 플러스 기회의 증가가있다;대부분의 코어 플러스 기회의 크기는 많은 투자자(특히 펀드 차량을 통해)완만 한 다양 화를 달성 할 수 있도록 충분히 작다;대부분의 유럽 시장은 따라서 적절한 유동성과 출구 옵션을 허용,자본의 증가 양을 유치 할 수있는 충분한 크기와 깊이를 가지고있다.
핵심 플러스 전략의 실행은 핵심 전략보다 더 복잡하고 관리 집약적이다. 따라서 여러 시장에서 관리,연구 및 시장 인텔리전스를 포함하여 현지 입지를 확립하는 것이 중요합니다.
사이먼 마틴은 런던 커즌 글로벌 파트너스의 전무 이사
