過去20年間で、不動産が多様な機関投資ポートフォリオの一部として受け入れられてきたため、不動産への投資戦略はリ 投資オプションは、現在、低リスク/低ボラティリティ戦略の範囲,そのうちのいくつかは、ほぼ債券型の特性を提供します,ベンチャーキャピタルや伝統的な これらの戦略は、相対的リスクの一般的な概念に応じて、「コア」、「コアプラス」（または「付加価値」）または「日和見」として一般的に分類されることが一般的にな
以下のグラフは、各戦略が同様の不動産および資本市場の状況下で実行されることを前提とした、リスクとリターンのスペクトルに沿った様々な”一般的な”株式投資戦略の相対的な位置を示している。 しかし、市場の選択、不動産の種類、資産の質などの要因がリスク/リターン分析にとって重要であることに留意することが重要です。
コア投資戦略は、定義上、低リスクである。 コア投資家は、不動産投資に向けて非常に長期的なアプローチを取る傾向があり、不動産をいくつかの多様化とインフレーションヘッジ特性を持つ債券代 彼らは一般的に収益を最大化する方法として不動産を表示しません。 不動産市場では、コア戦略は、一般的に、経済的に多様化し、重要な流動性を提供する主要市場に位置する高品質で完全にリースされた資産の直接所有権 これらの都市は、通常、ロンドンやパリなどのグローバルビジネスのハブや首都です。 コア投資からの投資家のリターンの多くは、現在のキャッシュフローの安定したレベルから来ることが期待され、資本増価は全体的なパフォーマンスに 典型的には、コア戦略は、もしあれば、レバレッジの少量だけを使用して、財政的に設計されていません。
欧州では、コア投資戦略は、国内市場で事業を展開する機関や少数の富裕層の国際投資家によって一般的に実行されている。 豊富で真のコア機会におけるコア資本の供給は、比較的低い資本化率で取引する傾向があります。 たとえば、ほとんどのヨーロッパのオフィス市場では、高品質のコアプロパティの典型的なキャップ率は平均6％であり、平均総リターンは7％から9％の間で5-7年の期間にわたって行われている。
一般的に、コア投資資産に必要な管理強度のレベルは比較的低い。 その結果、市場サイクルと投資を収穫する能力に慣れている欧州の投資家は、投資ビークル、現地の営業パートナー、または現地のプラットフォームを備えたインセンテーションマネージャーなしで、コア戦略を直接実行する可能性があります。 それは言った、市場慣行ははるかに柔軟になってきており、基本的な不動産研究は、投資プロセスの重要な部分になってきています。 このような環境では、研究主導のインセンティブを与えられたマネージャーによってコア戦略が実装されていることがますます一般的になっています。 今日の欧州市場では、質の良い研究は投資家に広く利用されておらず、複数の情報源を三角測量する必要があります。 地元の”ストリートレベル”のインテリジェンスへのアクセスは、重要な競争上の優位性です。
日和見的な不動産投資は、リスク/リターンスペクトルのもう一方の端にあります。 多くの投資家が銀行や他の金融機関によって投棄されている不良資産を取得することにより、世界の不動産市場の崩壊を活用しようとしたように、1990年代半ばに日和見主義的な戦略が急成長しました。 この戦略は、不動産事業会社の資金調達、非伝統的または専門的な不動産タイプの取得、開発取引、企業アウトソーシングへの参加、官民市場機会の価格差の裁定、および高レバレッジのネットリース取引を含むように成熟している。
日和見的不動産は、リターン主導型の投資戦略であり、資本が市場に流れ、機会が利用可能な最高のリターンを提供する。 目標とされたリターンは投資の初期の年のどの現在の収入でも少しとの20%を超えて普通、である。 日和見的な投資家は、リスクに対する高い耐性、限られた多様化要件、およびコア投資家よりもはるかに短い期間を持ち、予想される保有期間は一般的に三から五年の範囲である。
コアプラス戦略は、リスク/リターンスペクトル上のコアと日和見の間にあります。 これらの戦略は、通常、中程度のレバレッジ、付加価値管理（再開発や再テナントなど）、合弁事業やパートナーシップによる所有権の一部の共有、または上場証券などの代替不動産投資に関連しています。 プロト典型的なコアプラス投資は、建物を改装し、再リースし、最終的には十代半ばで総IRRを達成することを目的とし、適度なレバレッジ（約50％）を利用し、大都市
Core-plusは、多様化または製品に焦点を当てることができ、直接資産または有価証券を含むことができ、混成ファンドまたは別々の口座を介して実行することができ、適切な構造化により、典型的なコアポートフォリオよりもはるかに広い範囲の資産を包含することができるため、投資に対する最も柔軟なアプローチであることは間違いない。 その
固有の柔軟性により、このタイプの戦略は、多様化、リターンプレミアム、コントロールのバランスを求める投資家に理想的に適しています。 その結果、それはヨーロッパを見ている米国の投資家の間で人気を集めているだけでなく、彼らの国境の外に投資することによって多様化を強化しようとしている欧州の機関によって。 確かに、いくつかの欧州機関は現在、国内市場の外でエクスポージャーと経験を得るための方法として投資ファンドを支援しています。
合併資金は引き続き優先車両である。 ほとんどの投資家は、非国内投資を含む多様化戦略を構築する非常に初期の段階にあり、コミットされている資本の量は比較的小さいです。 これらの要因の両方が混在したアカウントを支持しています。 任意の戦略の場合と同様に、混成コアプラスのアプローチは、一般的に、マネージャーと投資家の利益を整列させるために、より高い管理料金とバックエンドパフォーマンスインセンティブになります。
いくつかの人気が高まっているにもかかわらず、コアプラス資本はまだほとんどの欧州市場で広く利用可能ではありません。 歴史的に、リスク資本のこのトランシェは、地元の貸し手によって提供される金融と、地元の起業家の不動産事業者から来ています。 しかし、銀行活動の国際化は、多くの小規模な貸し手が最後の不動産サイクルからまだ持っている二日酔いと相まって、そのような資金調達の流れを 日和見的な投資家は、比較的小さなサイズと十代半ばのリターンの可能性のために、これらの機会に主に無関心のままです。 同時に、欧州の国際化、ユーロの導入、および関連する企業および経済構造改革から生じるコアプラスの機会の安定した供給が引き続きあります。
このような要因の組み合わせは、コアプラス戦略が現在、欧州不動産を検討する投資家にとって最良のリスク/報酬機会を提供すると信じるように ほとんどのコアプラスの機会の大きさは、多くの投資家が（特にファンドビークルを通じて）ささやかな多様化を達成することを可能にするのに十分
コア-プラス戦略の実行は、コア戦略よりも複雑で管理集約的である。 したがって、管理、研究、市場インテリジェンスを含む、複数の市場で確立されたローカルプレゼンスを持つことが重要です。
サイモン-マーティンはロンドンのカーゾングローバルパートナーズのエグゼクティブディレクター
