az elmúlt 20 évben, mivel az ingatlan a diverzifikált intézményi befektetési portfólió elfogadott részévé vált, az ingatlanbefektetési stratégiák a teljes kockázat/hozam spektrumra kiterjedtek. A befektetési lehetőségek az alacsony kockázatú / alacsony volatilitású stratégiáktól kezdve, amelyek közül néhány szinte kötvénytípusú jellemzőket kínál, a magasabb kockázatú stratégiákig, amelyek jellemzői jobban hasonlítanak a kockázati tőkéhez vagy a hagyományos magántőke-befektetéshez. Általánossá vált, hogy ezeket a stratégiákat általában “core”, “core-plus” (vagy “hozzáadott érték”) vagy “opportunista” kategóriába sorolják, relatív kockázatuk általános elképzeléseitől függően.
az alábbi ábra szemlélteti a különböző “generikus” részvénybefektetési stratégiák relatív helyzetét a kockázat és a hozam spektruma mentén, feltételezve, hogy minden stratégiát hasonló Ingatlan-és tőkepiaci feltételek mellett hajtanak végre. Fontos azonban szem előtt tartani, hogy az olyan tényezők, mint a piac kiválasztása, az ingatlan típusa és az eszköz minősége kritikus fontosságúak a kockázat/hozam elemzéshez.
az alapvető befektetési stratégia definíció szerint alacsony kockázatú. A fő befektetők általában nagyon hosszú távú megközelítést alkalmaznak az ingatlanbefektetések felé, az ingatlanokat kötvényhelyettesítőnek tekintik, bizonyos diverzifikációs és inflációs fedezeti jellemzőkkel. Általában nem tekintik az ingatlanokat a megtérülés maximalizálásának módjának. Az ingatlanpiacokon az alapstratégiák általában magukban foglalják a kiváló minőségű, teljesen lízingelt eszközök közvetlen tulajdonjogát az elsődleges piacokon, amelyek gazdaságilag jól diverzifikáltak és jelentős likviditást kínálnak. Ezek a városok általában globális üzleti csomópontok vagy nemzeti fővárosok, például London vagy Párizs. Várható, hogy a befektető alapbefektetésből származó megtérülésének nagy része a jelenlegi cash flow stabil szintjéből származik, a tőke felértékelődése csak szerényen járul hozzá az Általános teljesítményhez. Az alapvető stratégiákat általában nem pénzügyileg tervezték, csak kis mennyiségű tőkeáttételt használva, ha van ilyen.
Európában az alapvető befektetési stratégiákat általában a hazai piacokon működő intézmények és a magas nettó vagyonnal rendelkező nemzetközi befektetők egy kis csoportja hajtja végre. A bőséges és valódi alaplehetőségekkel rendelkező alaptőke-kínálat általában viszonylag alacsony tőkésítési rátával kereskedik. A legtöbb európai irodapiacon például a kiváló minőségű alaptulajdonságok tipikus felső határa átlagosan 6%, Az átlagos összhozam pedig 7% és 9% között van 5-7 éves időhorizonton.
Általánosságban elmondható, hogy az alapvető befektetési eszközök kezelési intenzitása viszonylag alacsony. Következésképpen azok az európai befektetők, akik jól érzik magukat a piaci ciklusban, és képesek befektetéseiket betakarítani, valószínűleg közvetlenül hajtják végre az alapvető stratégiákat, anélkül, hogy összekapcsolnák a befektetési eszközöket, a helyi operatív partnereket vagy az ösztönzött befektetéskezelőket a helyi platformokkal. Ez azt jelenti, hogy a piaci gyakorlatok sokkal rugalmasabbá válnak, és az alapvető ingatlankutatás a befektetési folyamat kritikus részévé válik. Ebben a környezetben egyre gyakoribb, hogy egy alapstratégiát egy kutatás-vezérelt, ösztönzött menedzser hajt végre. A mai európai piacon a jó minőségű kutatás nem áll széles körben a befektetők rendelkezésére, ezért több információforrás háromszögelésére van szükség. A helyi “utcai szintű” intelligenciához való hozzáférés kulcsfontosságú versenyelőny.
az opportunista ingatlanbefektetés a kockázat / hozam spektrum másik végén található. Az opportunista stratégiák az 1990-es évek közepén fejlődtek ki, mivel sok befektető igyekezett kihasználni a globális ingatlanpiac összeomlását a bankok és más pénzügyi intézmények által eldobott bajba jutott eszközök megszerzésével. A stratégia mára Érett, hogy magában foglalja az ingatlanüzemeltető vállalatok finanszírozását, a nem hagyományos vagy speciális ingatlantípusok megszerzését, a fejlesztési tranzakciókat, a vállalati kiszervezésben való részvételt, az állami és a magánpiaci lehetőségek közötti árkülönbségek arbitrálását, valamint a magas tőkeáttételes nettó lízingügyleteket.
az opportunista ingatlan egy hozamvezérelt befektetési stratégia, amelynek tőkéje a piacokra áramlik,és a lehető legmagasabb hozamot kínálja. A célzott hozamok általában meghaladják a 20% – ot, a befektetés első éveiben kevés, ha van folyó jövedelem. Az opportunista befektetők magas kockázati toleranciával, korlátozott diverzifikációs követelményekkel és sokkal rövidebb időhorizonttal rendelkeznek, mint a fő befektetők, a várható tartási időszakok általában három-öt év között vannak.
a Core-plus stratégiák a core és az opportunista között helyezkednek el a kockázat/hozam spektrumon. Ezek a stratégiák általában mérsékelt tőkeáttétellel, értéknövelt menedzsmenttel (például átépítéssel vagy újbóli bérléssel), a tulajdonjog megosztásával járnak közös vállalkozás vagy partnerség útján, vagy alternatív ingatlanbefektetésekkel, például tőzsdén jegyzett értékpapírokkal. A tipikus core-plus befektetés egy alulirányított, több bérlős irodaház megvásárlása lenne egy nagyvárosi piacon, mérsékelt tőkeáttétellel (körülbelül 50%), azzal a céllal, hogy felújítsák és újra bérbe adják az épületet, és végül teljes IRR-t érjenek el a tizenévesek közepén.
a Core-plus kétségtelenül a legrugalmasabb befektetési megközelítés, mivel diverzifikálható vagy termékközpontú lehet; magában foglalhat közvetlen eszközöket vagy értékpapírokat; végrehajtható összevont alapokon vagy külön számlákon keresztül; és megfelelő strukturálással sokkal szélesebb körű eszközöket ölelhet fel, mint egy tipikus core Portfólió. A
– ban rejlő rugalmasság ideálissá teszi ezt a stratégiát a diverzifikáció, a hozamprémium és az ellenőrzés egyensúlyát kereső befektetők számára. Ennek eredményeként egyre népszerűbb az Európára néző amerikai befektetők körében, de azok az európai intézmények is, amelyek a diverzifikációt a hazai határokon kívüli befektetések révén kívánják fokozni. Jelenleg több európai intézmény is támogatja a befektetési alapokat annak érdekében, hogy a hazai piacaikon kívüli kitettséget és tapasztalatokat szerezzenek.
a vegyes alapok továbbra is az előnyben részesített járművek. A legtöbb befektető a nem hazai befektetéseket is magában foglaló diverzifikációs stratégia kiépítésének nagyon korai szakaszában van, és a lekötött tőke összege viszonylag kicsi. Mindkét tényező a vegyes számlákat részesíti előnyben. Mint minden stratégia esetében, az összevont core-plus megközelítés általában magasabb vezetői díjakat és háttérbeli teljesítményösztönzőket eredményez a vezetői és a befektetői érdekek összehangolása érdekében.
a növekvő népszerűség ellenére a core-plus tőke még mindig nem széles körben elérhető a legtöbb európai piacon. Történelmileg ez a kockázati tőke-részlet helyi vállalkozói ingatlanüzemeltetőktől származik, a finanszírozást helyi hitelezők biztosítják. A banki tevékenység nemzetközivé válása, valamint az a másnaposság, amelyet sok kisebb hitelező még mindig tapasztal az utolsó ingatlanciklus óta, korlátozta az ilyen finanszírozás áramlását. Az opportunista befektetőket továbbra sem érdeklik ezek a lehetőségek, mivel viszonylag kis méretük és a középkorúak megtérülési potenciálja miatt. Ugyanakkor Európa nemzetközivé válásából, az euró bevezetéséből, valamint a kapcsolódó vállalati és gazdasági szerkezetátalakításból továbbra is folyamatos a core-plus lehetőségek kínálata.
a tényezők ezen kombinációja arra enged következtetni, hogy a core-plus stratégiák jelenleg a legjobb kockázat/nyereség lehetőséget kínálják az Európai ingatlanokat fontolgató befektetők számára. Egyre több core-plus lehetőség van, viszonylag kevés rendelkezésre álló tőkével; a legtöbb core-plus lehetőség mérete elég kicsi ahhoz, hogy sok befektető szerény diverzifikációt érjen el (különösen az alap eszközén keresztül); és a legtöbb európai piac elegendő méretű és mélységű ahhoz, hogy növekvő mennyiségű tőkét vonzzon, így megfelelő likviditást és kilépési lehetőségeket tesz lehetővé.
a core-plus stratégia végrehajtása összetettebb és menedzsmentintenzívebb, mint egy core stratégia. Következésképpen fontos, hogy a helyi jelenlét – beleértve a menedzsmentet, a kutatást és a piaci intelligenciát – több piacon is jelen legyen.
Simon Martin a londoni Curzon Global Partners ügyvezető igazgatója
