viimeisten 20 vuoden aikana, kun kiinteistöistä on tullut hyväksytty osa hajautettua institutionaalista sijoitussalkkua, kiinteistösijoitusstrategiat ovat laajentuneet koko riski/tuotto-kirjon alueelle. Sijoitusvaihtoehdot vaihtelevat nyt matalan riskin / matalan volatiliteetin strategioista, joista jotkut tarjoavat lähes joukkolainatyyppisiä ominaisuuksia, korkeamman riskin strategioihin, joiden ominaisuudet muistuttavat enemmän riskipääomaa tai perinteistä pääomasijoitusta. On yleistynyt, että nämä strategiat luokitellaan yleisellä tasolla ”ydin”, ”ydin-plus” (tai ”lisäarvo”) tai ”opportunistisiksi”, riippuen yleisestä käsityksestä niiden suhteellisesta riskistä.
alla oleva kaavio kuvaa erilaisten” yleisten ” osakesijoitusstrategioiden suhteellista asemaa riskin ja tuoton kirjoalueella olettaen, että jokainen strategia toteutetaan samanlaisissa omaisuus-ja pääomamarkkinaolosuhteissa. On kuitenkin tärkeää pitää mielessä, että sellaiset tekijät kuin markkinoiden valinta, omaisuuserätyyppi ja omaisuuserien laatu ovat kriittisiä riski-tuottoanalyysin kannalta.
ydinsijoitusstrategia on määritelmän mukaan vähäriskinen. Ydinsijoittajat suhtautuvat kiinteistösijoituksiin yleensä hyvin pitkäjänteisesti ja pitävät kiinteistöjä joukkovelkakirjalainojen korvikkeena, jolla on joitakin hajautus-ja inflaatiosuojausominaisuuksia. He eivät yleensä pidä kiinteistöjä keinona maksimoida tuottoa. Kiinteistömarkkinoilla keskeisiin strategioihin kuuluu yleensä korkealaatuisten, täysin vuokrattujen omaisuuserien suora omistus taloudellisesti hyvin monipuolisilla ja likviditeettiä merkittävästi lisäävillä ensimarkkinoilla. Nämä kaupungit ovat yleensä globaaleja liiketoiminnan solmukohtia tai kansallisia pääkaupunkeja, kuten Lontoo tai Pariisi. On odotettavissa, että suuri osa sijoittajan perusinvestoinnista saamasta tuotosta tulee nykyisen kassavirran vakaasta tasosta, ja pääoman vahvistuminen vaikuttaa vain vähän kokonaistulokseen. Tyypillisesti ydinstrategioita ei ole rahoituksellisesti suunniteltu, käyttäen vain pieniä määriä vipuvaikutusta, jos sellaista on.
Euroopassa perussijoitusstrategioita toteuttavat yleensä laitokset ja pieni ryhmä kotimarkkinoilla toimivia korkean nettovarallisuuden kansainvälisiä sijoittajia. Ydinpääoman tarjonta runsaina ja todellisina ydinmahdollisuuksina käy kauppaa suhteellisen alhaisilla pääomitusasteilla. Esimerkiksi useimmilla Euroopan toimistomarkkinoilla tyypilliset korkealaatuisten ydinkiinteistöjen ylärajat ovat keskimäärin 6% ja keskimääräinen kokonaistuotto 7-9% 5-7 vuoden aikajänteellä.
ydinvestointeihin vaadittava hoidon intensiteetin taso on yleensä suhteellisen alhainen. Näin ollen eurooppalaiset sijoittajat, jotka ovat tyytyväisiä markkinasykliin ja niiden kykyyn kerätä sijoituksiaan, todennäköisesti toteuttavat ydinstrategioita suoraan, ilman että sijoitusvälineet, paikalliset yhteistyökumppanit tai kannustavat sijoitusjohtajat, joilla on paikalliset alustat. Tästä huolimatta markkinakäytännöt ovat muuttumassa paljon joustavammiksi ja perustutkimuksesta on tulossa kriittinen osa investointiprosessia. Tässä ympäristössä on yhä yleisempää, että ydinstrategiaa toteuttaa tutkimuslähtöinen, kannustava johtaja. Tämän päivän Euroopan markkinoilla sijoittajien saatavilla ei ole laajalti laadukasta tutkimusta, ja on tarpeen kolmikantaistaa useita tietolähteitä. Paikallisen ”katutason” tiedustelun saatavuus on keskeinen kilpailuetu.
opportunistinen kiinteistösijoittaminen on riski / tuotto-kirjon toisessa päässä. Opportunistiset strategiat yleistyivät 1990-luvun puolivälissä, kun monet sijoittajat pyrkivät hyödyntämään maailmanlaajuisten kiinteistömarkkinoiden romahtamista hankkimalla pankkien ja muiden rahoituslaitosten hylkäämiä ongelmallisia omaisuuseriä. Strategia on nyt kypsynyt sisältämään kiinteistöalan yritysten rahoituksen, ei-perinteisten tai erikoiskiinteistöjen hankinnan, kehittämistoimet, yritysten ulkoistamiseen osallistumisen, julkisten ja yksityisten markkinamahdollisuuksien hintaerojen arbitraasin sekä erittäin vivutetut nettovuokrakaupat.
opportunistinen kiinteistö on tuottoon perustuva sijoitusstrategia, jossa pääomaa virtaa markkinoille ja mahdollisuuksiin, jotka tarjoavat korkeimman mahdollisen tuoton. Kohdennetut tuotot ovat tyypillisesti yli 20 prosenttia, eikä sijoituksen alkuvuosina ole juurikaan jos lainkaan nykyisiä tuottoja. Opportunistisilla sijoittajilla on suuri riskinsietokyky, rajoitetut hajautusvaatimukset ja paljon lyhyempi aikaväli kuin ydinsijoittajilla, ja odotetut hallussapitoajat ovat yleensä kolmesta viiteen vuotta.
Core-plus-strategiat sijoittuvat riski/tuotto-spektrissä ydin-ja opportunististen välillä. Nämä strategiat liittyvät yleensä kohtuulliseen velkaantumiseen, lisäarvon hallintaan (kuten saneeraukseen tai uudelleenvuokraukseen), omistusosuuden jakamiseen yhteisyrityksen tai kumppanuuden kautta tai vaihtoehtoisiin kiinteistösijoituksiin, kuten pörssilistattuihin arvopapereihin. Proto-tyypillinen core-plus-investointi olisi alihallitun, usean vuokralaisen toimistorakennuksen hankkiminen suurkaupunkimarkkinoilta käyttäen Kohtalaista vipuvaikutusta (noin 50%). tavoitteena olisi peruskorjata ja vuokrata rakennus uudelleen ja lopulta saavuttaa täysi IRR-taso teini-iässä.
Core-plus on epäilemättä joustavin sijoitustapa, koska se voi olla hajautettu tai tuotekeskeinen; se voi sisältää suoria omaisuuseriä tai arvopapereita; se voidaan toteuttaa yhdistettyjen rahastojen tai erillisten tilien kautta; ja asianmukaisella jäsennelyllä se voi kattaa paljon laajemman omaisuuserien valikoiman kuin tyypillinen ydinsalkku. Sen
luontainen joustavuus tekee tämäntyyppisestä strategiasta ihanteellisen sijoittajille, jotka etsivät tasapainoa hajautuksen, tuottopreemion ja määräysvallan välillä. Tämän seurauksena se on saamassa suosiota yhdysvaltalaisten sijoittajien keskuudessa, jotka suuntaavat katseensa Eurooppaan, mutta myös EU: n toimielinten keskuudessa, jotka pyrkivät lisäämään monipuolistamista sijoittamalla kotimaan rajojen ulkopuolelle. Useat EU: n toimielimet myöntävätkin tällä hetkellä sijoitusrahastoille tukea, jotta ne saisivat vastuuta ja kokemusta kotimarkkinoidensa ulkopuolelta.
yhdistetyt varat ovat edelleen ensisijainen väline. Useimmat sijoittajat ovat hyvin varhaisessa vaiheessa rakentamassa hajauttamisstrategiaa, johon sisältyy muita kuin kotimaisia investointeja, ja sidottavien pääomien määrät ovat suhteellisen pieniä. Molemmat tekijät suosivat yhteenkasvaneita tilejä. Kuten kaikissa strategioissa, myös yhteenkytketty core-plus-lähestymistapa johtaa yleensä korkeampiin hallinnointikuluihin ja back-end-suorituskykykannustimiin, joilla pyritään yhdenmukaistamaan johdon ja sijoittajien edut.
jonkinasteisesta suosion kasvusta huolimatta core-plus-pääomaa ei edelleenkään ole laajalti saatavilla useimmilla Euroopan markkinoilla. Perinteisesti tämä riskipääomaerä on tullut paikallisilta yrittäjähenkisiltä kiinteistönvälittäjiltä, ja paikalliset lainanantajat ovat rahoittaneet sen. Pankkitoiminnan kansainvälistyminen yhdistettynä monien pienempien lainanantajien vielä viime kiinteistökierteestä saamaan krapulaan on kuitenkin rajoittanut tällaisen rahoituksen kulkua. Opportunistiset sijoittajat eivät juurikaan välitä näistä mahdollisuuksista niiden suhteellisen pienen koon ja Keski-teini-ikäisten tuottopotentiaalin vuoksi. Samaan aikaan Euroopan kansainvälistyminen, euron käyttöönotto ja siihen liittyvät yritysten ja talouden rakennemuutokset tarjoavat jatkuvasti uusia mahdollisuuksia.
tämä tekijöiden yhdistelmä saa meidät uskomaan, että core-plus-strategiat tarjoavat tällä hetkellä Euroopan kiinteistöjä harkitseville sijoittajille parhaan riskin/palkitsemisen mahdollisuuden. Useimmat core-plus-mahdollisuudet ovat niin pieniä, että monet sijoittajat voivat saada aikaan vaatimattoman hajauttamisen (erityisesti rahastoyhtiön kautta), ja useimmilla Euroopan markkinoilla on riittävästi kokoa ja syvyyttä, jotta ne voivat houkutella kasvavia määriä pääomaa, mikä mahdollistaa riittävän likviditeetin ja irtautumisvaihtoehdot.
core-plus-strategian toteuttaminen on monimutkaisempaa ja johtamispainotteisempaa kuin ydinstrategian. Näin ollen on tärkeää, että useilla markkinoilla on vakiintunut paikallinen läsnäolo – mukaan lukien hallinta, tutkimus ja markkinatieto.
Simon Martin on Lontoon Curzon Global Partnersin toimitusjohtaja
