En los últimos 20 años, a medida que los bienes raíces se han convertido en una parte aceptada de una cartera de inversiones institucionales diversificada, las estrategias de inversión en bienes raíces se han expandido en todo el espectro de riesgo/rendimiento. Las opciones de inversión van desde estrategias de bajo riesgo / baja volatilidad, algunas de las cuales ofrecen características casi de tipo de bonos, hasta estrategias de mayor riesgo con características más similares a las del capital de riesgo o las inversiones tradicionales de capital privado. Se ha vuelto común que estas estrategias se categoricen genéricamente como» núcleo»,» núcleo plus «(o» valor agregado») u» oportunistas», dependiendo de las nociones generales de su riesgo relativo.
El siguiente gráfico ilustra la posición relativa de varias estrategias de inversión de capital» genéricas » a lo largo de un espectro de riesgo y rendimiento, suponiendo que cada estrategia se ejecuta en condiciones similares de propiedad y mercado de capitales. Sin embargo, es importante tener en cuenta que factores como la selección del mercado, el tipo de propiedad y la calidad de los activos son críticos para un análisis de riesgo/rendimiento.
Una estrategia de inversión básica es, por definición, de bajo riesgo. Los inversores principales tienden a adoptar un enfoque a muy largo plazo hacia la inversión en bienes raíces, viendo los bienes raíces como un sustituto de bonos con algunas características de diversificación y cobertura de inflación. Por lo general, no ven los bienes raíces como una forma de maximizar los rendimientos. En los mercados inmobiliarios, las estrategias básicas generalmente abarcan la propiedad directa de activos de alta calidad, totalmente arrendados, ubicados en mercados primarios que están bien diversificados económicamente y que ofrecen una liquidez significativa. Estas ciudades suelen ser centros de negocios globales o capitales nacionales, como Londres o París. Se espera que gran parte del rendimiento del inversor de la inversión básica provenga de un nivel estable de flujo de caja corriente, con una apreciación del capital que contribuya solo modestamente al rendimiento general. Por lo general, las estrategias básicas no están diseñadas financieramente, utilizando solo pequeñas cantidades de apalancamiento, si las hay.
En Europa, las estrategias de inversión básicas suelen ser ejecutadas por instituciones y un pequeño grupo de inversores internacionales de alto patrimonio que operan en sus mercados nacionales. La oferta de capital básico en oportunidades básicas abundantes y reales tiende a operar a tasas de capitalización relativamente bajas. En la mayoría de los mercados de oficinas europeos, por ejemplo, las tasas de capitalización típicas para las propiedades principales de alta calidad promedian el 6% y el rendimiento total promedio está entre el 7% y el 9% en un horizonte temporal de 5 a 7 años.
En general, el nivel de intensidad de gestión requerido para los activos de inversión básicos es relativamente bajo. En consecuencia, es probable que los inversores europeos que se sientan cómodos con el ciclo del mercado y su capacidad para cosechar sus inversiones ejecuten estrategias básicas directamente, sin vehículos de inversión mezclados, socios operativos locales o gestores de inversiones incentivados con plataformas locales. Dicho esto, las prácticas de mercado se están volviendo mucho más flexibles y la investigación inmobiliaria fundamental se está convirtiendo en una parte crítica del proceso de inversión. En este entorno, es cada vez más común ver una estrategia central implementada por un gerente impulsado por la investigación e incentivado. En el mercado europeo actual, la investigación de buena calidad no está ampliamente disponible para los inversores y es necesario triangular múltiples fuentes de información. El acceso a la inteligencia local «a nivel de calle» es una ventaja competitiva clave.
La inversión inmobiliaria oportunista se encuentra en el otro extremo del espectro de riesgo/rentabilidad. Las estrategias oportunistas florecieron a mediados de la década de 1990, ya que muchos inversores intentaron capitalizar el colapso de los mercados inmobiliarios globales adquiriendo activos en dificultades que los bancos y otras instituciones financieras desechaban. La estrategia ha madurado para incluir la financiación de empresas que operan bienes raíces, la adquisición de tipos de propiedad no tradicionales o especializados, las transacciones de desarrollo, la participación en la subcontratación corporativa, el arbitraje de las diferencias de precios entre las oportunidades de mercado público y privado y las transacciones de arrendamiento neto con alto apalancamiento.
Los bienes raíces oportunistas son una estrategia de inversión basada en el retorno, con capital que fluye a los mercados y oportunidades ofreciendo los mayores retornos disponibles. Los rendimientos objetivo suelen ser superiores al 20%, con pocos o ningún ingreso actual en los primeros años de la inversión. Los inversores oportunistas tienen una alta tolerancia al riesgo, requisitos de diversificación limitados y un horizonte de tiempo mucho más corto que los inversores principales, con períodos de tenencia anticipados que generalmente oscilan entre tres y cinco años.
Las estrategias Core-plus se encuentran entre core y oportunista en el espectro de riesgo / retorno. Estas estrategias suelen estar asociadas con un apalancamiento moderado, una gestión de valor añadido (como la reurbanización o la reestructuración), una participación en la propiedad, como a través de una empresa conjunta o una asociación, o inversiones inmobiliarias alternativas, como valores cotizados en bolsa. Una inversión prototípica de core-plus sería la adquisición de un edificio de oficinas con múltiples inquilinos y mal gestionado en un mercado metropolitano importante, utilizando un apalancamiento moderado (alrededor del 50%), con el objetivo de renovar y volver a arrendar el edificio y, en última instancia, lograr una TIR total en la adolescencia.
Core-plus es sin duda el enfoque de inversión más flexible, ya que puede diversificarse o centrarse en productos; puede incluir activos o valores directos; puede ejecutarse a través de fondos combinados o cuentas separadas; y, con una estructuración adecuada, puede abarcar una gama de activos mucho más amplia que una cartera básica típica. Su flexibilidad inherente
hace que este tipo de estrategia sea ideal para inversores que buscan un equilibrio entre diversificación, prima de rentabilidad y control. Como resultado, está ganando popularidad entre los inversores estadounidenses que miran a Europa, pero también entre las instituciones europeas que buscan mejorar la diversificación invirtiendo fuera de sus fronteras nacionales. De hecho, varias instituciones europeas están respaldando actualmente fondos de inversión como una forma de adquirir exposición y experiencia fuera de sus mercados nacionales.
Los fondos combinados siguen siendo el vehículo preferido. La mayoría de los inversores se encuentran en las primeras etapas de la construcción de una estrategia de diversificación que incluye inversiones no nacionales, y las cantidades de capital comprometidas son relativamente pequeñas. Ambos factores favorecen las cuentas combinadas. Como es el caso de cualquier estrategia, un enfoque combinado de core-plus generalmente resulta en cargos de gestión más altos e incentivos de rendimiento de fondo para alinear los intereses del gerente y el inversor.
A pesar de una cierta popularidad creciente, el capital core-plus todavía no está ampliamente disponible en la mayoría de los mercados europeos. Históricamente, este tramo de capital de riesgo ha provenido de operadores inmobiliarios empresariales locales, con financiación proporcionada por prestamistas locales. Sin embargo, la internacionalización de la actividad bancaria, junto con la resaca que todavía tienen muchos prestamistas más pequeños del último ciclo inmobiliario, ha limitado el flujo de dicha financiación. Los inversores oportunistas permanecen en gran medida desinteresados en estas oportunidades debido a su tamaño relativamente pequeño y potencial de retorno de adolescentes. Al mismo tiempo, sigue siendo una fuente constante de core-plus oportunidades derivadas de la internacionalización de Europa, la introducción del Euro y relacionados con la empresarial y la reestructuración económica.
Esta combinación de factores nos lleva a creer que las estrategias core-plus actualmente ofrecen la mejor oportunidad de riesgo / recompensa para los inversores que consideran bienes raíces europeos. Hay un número creciente de oportunidades de financiación básica y complementaria, con relativamente poco capital disponible; el tamaño de la mayoría de las oportunidades de financiación básica y complementaria es lo suficientemente pequeño como para permitir a muchos inversores lograr una diversificación modesta (en particular mediante un instrumento de financiación); y la mayoría de los mercados europeos tienen el tamaño y la profundidad suficientes para atraer cantidades cada vez mayores de capital, lo que permite una liquidez y opciones de salida adecuadas.
La ejecución de una estrategia core-plus es más compleja e intensiva en gestión que una estrategia core. En consecuencia, es importante tener una presencia local establecida-que incluya la gestión, la investigación y la inteligencia de mercado – en múltiples mercados.
Simon Martin es director ejecutivo de Curzon Global Partners en Londres
