v průběhu posledních 20 let, jako nemovitost se stala uznávanou součástí diverzifikovaného institucionálního investičního portfolia, strategie pro investice do nemovitostí se rozšířily napříč celým spektrem rizika/návratnosti. Investiční možnosti se nyní pohybují od strategií s nízkým rizikem/nízkou volatilitou, z nichž některé nabízejí téměř vlastnosti typu dluhopisů, až po strategie s vyšším rizikem, které se více podobají charakteristikám rizikového kapitálu nebo tradičního investování do soukromého kapitálu. Stalo se běžné, že tyto strategie jsou obecně kategorizovány jako „jádro“, „jádro plus“ (nebo „přidaná hodnota“) nebo „oportunistické“, v závislosti na obecných představách o jejich relativním riziku.
níže uvedený graf ukazuje relativní pozici různých „generických“ kapitálových investičních strategií podél spektra rizika a návratnosti, za předpokladu, že každá strategie je prováděna za podobných podmínek na trhu nemovitostí a kapitálu. Je však důležité mít na paměti, že faktory, jako je výběr trhu, typ nemovitosti a kvalita aktiv, jsou rozhodující pro analýzu rizika/návratnosti.
základní investiční strategie je ze své podstaty nízkoriziková. Hlavní investoři mají tendenci zaujímat velmi dlouhodobý přístup k investicím do nemovitostí, prohlížení nemovitostí jako náhrada dluhopisů s určitými charakteristikami diverzifikace a zajištění inflace. Obecně nepovažují nemovitosti za způsob, jak maximalizovat výnosy. Na trzích s nemovitostmi hlavní strategie obecně zahrnují přímé vlastnictví vysoce kvalitních, plně pronajatých aktiv umístěných na primárních trzích, které jsou ekonomicky dobře diverzifikované a nabízejí významnou likviditu. Tato města jsou obvykle globální obchodní centra nebo národní hlavní města, jako je Londýn nebo Paříž. Očekává se, že velká část návratnosti investora z hlavních investic bude pocházet ze stabilní úrovně současného peněžního toku, přičemž zhodnocení kapitálu přispěje k celkové výkonnosti pouze mírně. Základní strategie obvykle nejsou finančně navrženy, s použitím pouze malého množství pákového efektu, pokud existuje.
v Evropě jsou základní investiční strategie běžně prováděny institucemi a malou skupinou mezinárodních investorů s vysokým čistým jměním působících na jejich domácích trzích. Nabídka základního kapitálu v hojných a skutečných klíčových příležitostech má tendenci obchodovat s relativně nízkou mírou kapitalizace. Například na většině evropských kancelářských trhů jsou typické sazby szp pro vysoce kvalitní základní vlastnosti v průměru 6% a průměrné celkové výnosy v rozmezí 7% až 9% v časovém horizontu 5 až 7 let.
Obecně platí, že úroveň intenzity řízení požadovaná pro hlavní investiční aktiva je relativně nízká. V důsledku toho evropští investoři, kteří jsou spokojeni s tržním cyklem a jejich schopností sklízet své investice, pravděpodobně budou provádět základní strategie přímo, aniž by se spojili s investičními nástroji, místními provozními partnery nebo motivovali investiční manažery s místními platformami. To znamená, že tržní postupy se stávají mnohem flexibilnějšími a základní výzkum nemovitostí se stává kritickou součástí investičního procesu. V tomto prostředí je stále běžnější vidět, že hlavní strategie je prováděna vedeným výzkumem, motivovaný manažer. Na dnešním evropském trhu není kvalitní výzkum pro investory široce dostupný a je nutné triangulovat více zdrojů informací. Přístup k místní inteligenci „na úrovni ulice“ je klíčovou konkurenční výhodou.
oportunistické investování do nemovitostí je na druhém konci spektra rizika a návratnosti. Oportunistické strategie se rozrostly v polovině 90. let, kdy se mnoho investorů snažilo vydělat na kolapsu globálních realitních trhů získáním nouzových aktiv, která jsou vyřazena bankami a dalšími finančními institucemi. Strategie nyní dospěla k tomu, aby zahrnovala financování realitních společností, akvizice netradičních nebo speciálních typů nemovitostí, developerské transakce, účast na firemním outsourcingu, arbitráž cenových rozdílů mezi veřejnými a soukromými tržními příležitostmi, a vysoce pákové čisté leasingové transakce.
oportunistická nemovitost je investiční strategie zaměřená na návratnost, přičemž kapitál proudí na trhy a příležitosti nabízející nejvyšší dostupné výnosy. Cílené výnosy jsou obvykle vyšší než 20%, s malým, pokud vůbec současným příjmem v prvních letech investice. Oportunní investoři mají vysokou toleranci k riziku, omezené požadavky na diverzifikaci a mnohem kratší časový horizont než hlavní investoři, s očekávanými obdobími držení obvykle v rozmezí tří až pěti let.
strategie Core-plus leží mezi jádrem a oportunistickým spektrem rizika a návratnosti. Tyto strategie jsou obvykle spojeny s mírným pákovým efektem, řízením s přidanou hodnotou (například přestavbou nebo opětovným pronájmem), určitým sdílením vlastnictví prostřednictvím společného podniku nebo partnerství nebo alternativními investicemi do nemovitostí, jako jsou cenné papíry kótované na burze. Proto-typická investice core-plus by byla akvizice nedostatečně spravované kancelářské budovy s více nájemci na hlavním metropolitním trhu s využitím mírného pákového efektu (kolem 50%) s cílem renovovat a znovu pronajmout budovu a nakonec dosáhnout úplného IRR v polovině dospívajících.
Core-plus je nepochybně nejflexibilnější přístup k investicím, protože může být diverzifikován nebo zaměřen na produkty; může zahrnovat přímá aktiva nebo cenné papíry; může být prováděn prostřednictvím propojených fondů nebo samostatných účtů; a při vhodném strukturování může zahrnovat mnohem širší škálu aktiv než typické hlavní portfolio. Díky své inherentní flexibilitě
je tento typ strategie ideální pro investory, kteří hledají rovnováhu diverzifikace, návratnosti a kontroly. V důsledku toho získává na popularitě mezi americkými investory, kteří se dívají na Evropu, ale také evropskými institucemi, které se snaží zvýšit diverzifikaci investováním mimo své domácí hranice. Několik evropských institucí totiž v současné době podporuje investiční fondy jako způsob, jak získat expozici a zkušenosti mimo své domácí trhy.
preferovaným vozidlem zůstávají navázané prostředky. Většina investorů je ve velmi raných fázích budování diverzifikační strategie, která zahrnuje zahraniční investice, a objem kapitálu, který je zavázán, je relativně malý. Oba tyto faktory upřednostňují příchozí účty. Jako je tomu u každé strategie, přístup comingled core-plus má obecně za následek vyšší poplatky za správu a pobídky k výkonu back-end za účelem sladění zájmů manažera a investora.
navzdory určité zvýšené popularitě není core-plus kapitál na většině evropských trhů stále široce dostupný. Historicky, tato tranše rizikového kapitálu pochází od místních podnikatelských realitních operátorů, s finančními prostředky poskytovanými místními věřiteli. Internacionalizace bankovní činnosti spolu s kocovinou, kterou má mnoho menších věřitelů z posledního realitního cyklu, však tok takového financování omezila. Oportunističtí investoři zůstávají o tyto příležitosti do značné míry nezajímáni kvůli jejich relativně malé velikosti a potenciálu návratnosti středního věku. Současně přetrvává stálá nabídka klíčových příležitostí plynoucích z internacionalizace Evropy, zavedení eura a související podnikové a hospodářské restrukturalizace.
tato kombinace faktorů nás vede k přesvědčení, že strategie core-plus v současné době nabízejí investorům s ohledem na evropské nemovitosti nejlepší příležitost k riziku a odměně. Existuje rostoucí počet příležitostí core plus s relativně malým dostupným kapitálem; velikost většiny příležitostí core plus je dostatečně malá, aby umožnila mnoha investorům dosáhnout mírné diverzifikace (zejména prostřednictvím nástroje fondu); a většina evropských trhů má dostatečnou velikost a hloubku, aby přilákala rostoucí množství kapitálu, což umožňuje přiměřenou likviditu a možnosti odchodu.
provádění strategie core-plus je složitější a náročnější na řízení než strategie core. V důsledku toho je důležité mít zavedenou místní přítomnost – včetně řízení, výzkumu a zpravodajství o trhu – na více trzích.
Simon Martin je výkonným ředitelem společnosti Curzon Global Partners v Londýně
